گزارش کاراموزی اداره ثبت اسناد و املاک

گزارش کاراموزي اداره ثبت اسناد و املاک در 77 صفحه ورد +41 اسلايد قابل ويرايش


موضوع تحقيق:

اداره ثبت اسناد و املاک

فهرست مطالب

n فصل اول: 2

رسالت يا هدف حقوق ثبت 2

تعريف و انواع سند 3

n فصل دوم: انواع شيوه هاي ثبت املاک 4

n فصل سوم: تصرفات 7

n فصل چهارم: عمليات اجرايي ثبت عمومي 9

n فصل پنجم: آگهي ها 11

n فصل ششم: اعتراضات 17

n فصل هفتم: دفاتر 21

n فصل هشتم: تفکيک و افراز 29

n فصل نهم: هيأتهاي نظارت و شورايعالي ثبت 30

n فصل دهم: ابطال و اصلاح سند مالکيت 35

n فصل يازدهم: مواد147 و 148 قانون ثبت 48

n فصل دوازدهم: مواد 140 و 133 52

فصل سيزدهم: موقوفات و اراضي شهري 58



مقدمه

مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان يک مرکز ستادي که اخيرا“ با تغيير اختار سازماني به صـــــــورت يک مجموعه مستقل فعاليت دارد، مي کوشد در راستاي توسعه و تجهيز و بهسازي نيروي انساني به عنوان يکي از وظايف مديريت منـــابع انساني،سازمان ثبت اسناد و املاک را در تحقق هدف و رســــــالت خودخود اري نمايند.مسلما“ ه سازماني در راستاي تحقق هـــــدف يا اهداف خود و به منظور پاسخگويي مناسب به مردم، نيازمند دانايي است و بر اساس اين گفتار معروف که دانستن توانستن است جز از مسير اموزش و تجربه حاصل نمي شود،بنابراين مرکز آمـــوزش و پژوهش با بهره گير از تجارب و مهارتها و اندوخته هاي استادان و صاحبان سخن مي کوشد که کارکنان سازمان را به دانش ثبت آگاه و مجهز سازد تا اينان بدانند و بتوانند.





آگهي تحديد حدود:

تعيين حدود عبارتست از تشخيص و تعيين ابعاد و حدود چهارگانه (شمال،شرق،جنوب و غرب) و مشخصات کامل ملک و حقوق ارتفاعي آن.

آگهي تحديد حدود در تعقيب آگهيهاي نوبتي صورت مي گيرد و از امــــور اساسي و فوق العاده حساس اداره ثبت است.

براساس ماده14 قانون ثبت تحديد حدود املاک واقع در هر ناحيه به ترتيب شماره پلاک مطابق با نظامنامه وزارت دادگستري بعمل مي آيد در اين قانون آمده است تحديد حدود عمومي است و از طريق آگهي به کليه افراديکه اظهارنامه آنها پذيرفته شده و تقـاضانامه ثبت تحويل داده اند بر اساس نوبت تحويل اظهارنامه اعلام مي شود که فلان روز بــراي تعيين حدود و حقوق ارتفاقي در محل وقوع ملک حاضر شوند.

آگهي تحديدي نوبتي است يعني قبل از انتشار آگـــهي تحديدي بـــراي پلاک80 نمي توان شماره پلاک86 را آگهي کرد ابتدا بايد پلاک80 بعد شــــماره هاي بالاتر، بنابراين متقــــاضيان ثبت و مجاورين بوسيله همين انتشار آگهي تحديدي دعوت مي شوند و دعوتنامه جداگانه لازم نيست.

شيوه عمل نماينده و نقشه بردار در عمليات تحديد حدود:

انجام عمليات تحديدي اصولا“ به عهده نماينده ثبت است و نقشـــــــه بردار نقشه ملک را از جنبه فني ترسيم مي نمايد و با تــــوجه به اينکه حدود تعييـــن شده و صورتمجلس تنظيمي محور ثبت ملک در دفتـــر املاک است و از روي آن سند مالکيت صادر مي گردد لذا عمليات اجـــــرايي بايد با دقت و صحت کامل انجام گيرد.نماينده ثبت با احراز تصـــــــرف و با رعايت ماده71 آئين نامه قانون ثبت تعيين حدود را از يکي از زوايا که بهتــــر است زاويه شمالغربي باشد شروع و به سمت شرق تا زاويه شمالشرق ادامه دهـــد و در هر صـــورت عمليلت تعيين حدود بايد در جهت عقربه هاي ساعت باشــــــد.شمال – شرق – جنوب غرب. نماينده يا نقشه بردار بايد همجوار بودن با پلاکهاي ديگر، نوع ديوار خصوصي يا اشتراکي، نوع مرزها، حد فاصل با مجـــاورين اعم از خط مستقيــــــم يا خط فرضي و غــــيره را مشـــــخص کرده و ابتدا حدود کلي ملک را با منـــدرجات اظهارنامه تطبيق و سپس به حدود اجزاي داخلي آن اقدام کند.

معترض از تاريخ انتشار آگهي اصلاحي به مدت 30 روز فـــــــرصت دارد که اعتراض نمايد.

تذکر: اعتراض در قالب هر برگه، داخل يا خارج از مدت و کامل يا ناقـــص باشد اداره ثبت مکلف به دريافت و اقدام مقتضي است همچنين اعتراض بايد کتبـا“ به اداره ثـــبتي که آگهــيهاي نوبتي را منتشر نموده، تحويل گردد اما در صورتيکه معترض اعتـــــراض خود را مستقيما“ به دادگاه محل تحويل دهد مخالف قانون نيســـت ولي بايد رسيد اعتـــراض را از دادگاه گرفته و به اداره ثبت تقديم نمايد.

3- اعتراض بر حقوق ارتفاقي:

مطابق ماده20 ق.ث. مجــاور يا غير مجاوري که مدعي داشتن حق ارتفاقي در ملک مورد تقاضاي ثبت است مي توانند فــــــقط ظرف مهلت30 روز از تاريخ تنظيم صورتمجلس تحـــــــــديد حدود اعتـــــــراض خود را به اداره ثبت تحويل دهند.حق ارتفاقي در داگاه مشخص مي شود و بستگي به نوع حق دارد ولي اگر اعتراض خارج مدت باشد موضــــــوع در خود اداره ثبت رســــيدگي مي شود. علاوه بر مجاورين،خود متقاضي ثبت هم مي تواند بر حقــوق ارتفاقي اعتراض کند و اين زماني است که متقاضي يا نماينده او هنــــگام عمليات تحديد حدود در محل حضور نداشته اند و ملک بر اساس اظهارات مــــــجاورين مطابق ماده15 ق.ث تحديد حدود شده است که اين حالت در اداره ثبت رسيــــدگي مي شود. در اعتراض بر حقوق ارتفاقي مجاورت شرط نيست بلکه نوع حــــــق ارتفاقي مهم است مثلا“ اگر حق ارتفاقي از نوع حق مـــــجراي آب يا چاه آب باشد مجاورت شرط نيست چون نهر آب بايد املاک متعــــــددي را طي کند تا به ساير اراضي برسد،لذا غير مجاورهم مي تواند بر حقوق ارتفاقي اعتراض نمايد.

انواع اعتراض به طور کلي:

الف) اعتراض بر ثبت: هـــــر شخص حقيقي يا حقوقي مي تواند اعتراض کند و مکان جغرافياي مانع نيست

ب)اعتراض بر حدود: فقط مجاورين و خود مالک مي توانند اعتراض نمايند

4- پيش نويس سند مالکيت (مستخرجه)

بعد از اينکه ملک ثبت دفتـر املاک شد يک پيش نويس لازم است که آنــرا مستخرجه مي گويند. قسمت فوقــاني مستخرجه سه قسمت است که شامل،مشخـــصات ملک و مالک،تاريخ ثبـــت ملک، بازداشت و ملاحــظات و در قسمت تحتاني آن شامل فع و انفـــعالاتي است که انجام شده تا اينکه ملک ثبــت دفتر املاک شود.هر گاه مالکين متعدد باشنــد براي هر يک از مالکين به نسبت ميزان ســهمي که دارند مستخرجه نوشته مي شود و مالکيت آنها در مستخرجه بايد جداگانه مشخص باشد.



مراحل انجام افراز:

از آنجايي که هنگام اقدام در مورد قانون افراز و فروش املاک مشاع در واحــدهاي ثبتي تصميماتي يکسان اتخاذ نمي شود لذا تهيه دستورالعملي در خصوص ايجاد وحــدت رويه يا عندالزوم اصلاح آيين نامه قانون مذکور ضروري به نظر مي رسد.

- جهت درخواست افراز لازم است که فرمهاي يکساني تهيه گردد که در آن مشخـصات ملک مورد افراز و مشخصات کامل خواهان و خوانده و نشاني آنها و چنانچه خــــــواهان اطلاعي از ناني خوانده و ساير مالکين ندارد اين مورد صريحا“ در فرم دادخواست افراز ذکر شود. 2- پس از تقديم دادخواست افراز و ارجاع آن به نماينده ثبت، درخواست با پرونده ثبتي و دفتــــراملاک تطبيق داده شود، چنانچه درخواست ناقص باشد مراتب با ذکر موارد نقص به خـــــواهان اعلام شود تا نسبت به تکميل آن اقدام نمايد. 3- نماينده اقدام کنندهپس از بـــررسي دادخواست، در صورتيکه آنرا کامل تشخيص دهد،کتبا“ وضعيت ملک را از متصدي دفـتر املاک استعلام مي نمايد.

متصدي دفتر املاک موظف است اسامي و مقدار مالکيت املاک ثـــبت شده را مطابق ثبت دفتر املاک به نماينده گزارش دهد و نسبت به املاک در جريان ثبت پس از فهرست و منگنه نمودن پرونده توسط بايگان آنرا تحويل نماينده دهد. نماينده پس از دريافت پــرونده، گزارشي از وضعيت ثبتي ملک مورد درخواست افراز را که حاوي اسامي مالکيــن و ميزان مالکيت آنها و اينکه جريان ثبتي خاتمه يافته و با مجاورين اختلافي ندارد تهيه مي نـمايد.پساز گزارش نماينده، رييس ثبت در صورتيکه پرونده را مطابق با قانون و آيين نامه افــــراز و فروش املاک مشاع براي افراز آماده بداند،دستور ثبت گزارش را در دفتر انديکاتــــور و ديگر اقدامات بعدي را در ذيل گزارش به نقشه بردار صادر مي نمايد سپس نقشـــــه بردار با قيد روز و ساعت به طرفين اخطار مي نمايد که جهت معاينه ملک در محل حضور يابند.

فصل دوم : شرکتهاي شخص

در شرکتهاي شخص شخصيت و اعتبار شرکاء از اهميت خاصي برخوردار است و شرکاء شرکت معمولاً اشخاصي هستند که به شخصيت، سرمايه و ويژگي هاي اخلاقي يکديگر آشنايي کامل دارند و در بسياري از موارد شرکاء اين شرکت ها اعضاي يک خانواده و يا دوستان و آشنايان نزديک هستند. شرکاء اين شرکتها، علاوه بر سرمايه اي که در شرکت گذاشته اند، از محل دارايي شخصي خود نيز مشئول تعهدات و بدهي هاي شرکت هستند؛ براي مثال، اگر سرمايه شرکت 1000 ريال و بدهي شرکت 1500 ريال باشد، هر يک از شرکاء به نسبت سرمايه خود در شرکت يا نسبت به تمام بدهي شرکت در قبال بدهکاران شرکت مسئوليت دارند.

در شرکت هاي شخص نقل و انتقال سهم الشرکه که منوط به موافقت ساير شرکاء است و از اين لحاظ شرکاء نمي توانند آزادانه سهم الشرکه خود را به ديگري منتقل کنند و حتي در صورت فوت يا ور شکستگي و بطور کلي خروج يکي از شرکاء شرکت ممکن است منحل شود. شرکتهاي تضامني و نسبي نمونه باربز شرکتهاي شخص هستند.

فصل سوم : شرکتهاي مختلط

در شرکتهاي مختلط دو دسته شريک وجود دارد : دسته اول شرکايي که همانند شرکاي شرکتهاي سرمايه مسئوليت آنها در قبال بدهي شرکت محدود به سرمايه اي است که در شرکت گذاشته اند. دسته دوم شرکايي که مسئوليت نا محدود دارند (شرکاي ضامن). اين دسته از شرکاء از محل دارايي شخصي خود مسئول تمام بدهي هستند که ممکن است علاوه بر دارايي شرکت پيدا شود.

اين دسته از شرکتها را که شرکتهاي «کار» و «سرمايه» هم ناميده اند به وسيله دو دسته اشخاص تشکيل مي شود : دسته اول کساني هستند که سرمايه داشته و قصد سرمايه گذاري تجاري دارند، اما به امور تجاري آگاه نيستند. دسته دوم کساني هستند که سرمايه ندارند ولي به امور تجاري آگاهي کامل دارند و نمي خواهند به عنوان کارمند سرمايه داران کار کنند، بلکه مي خواهند براي خودشان کار کنند. اين دو دسته مي توانند به توافق برسند و شرکتي مختلط تشکيل دهند. در اين صورت شرکاي دسته اول داراي مسئوليت محدود و شرکاي دسته دوم داراي مسئوليت نا محدود مي شوند و اداره شرکت هم بر عهده آنان خواهد بود.

شرکت هاي مختلط غير سهامي و شرکتهاي مختلط سهامي نمونه بارز اين دسته از شرکتهاي هستند.

فصل چهارم : شرکتهاي خاص

1 . 4 : شرکتهاي تعاوني . با تصويب قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران مصوب 1370، شرکتهاي تعاوني ديگر تابع قانون تجارت نيستند، اما ممکناست به سبب انجام امور تجاري، تاجر تلقي شوند. شرکت تعاوني شرکتي است که اشخاص به منظور رفع نيازمندي هاي مشترک و بهبود اقتصادي و اجتماعي خود از طريق همياري و کمک متقابل تشکيل مي دهند. پس شرکتهاي تعاوني الزاماً شرکت تجاري نيستند، بلکه تنها اگر موضوع آنها تجاري باشد، تجاري محسوب مي شوند.

در اين شرکت ها فعاليت اشخاص عضو (که الزاماً بايستي از اشخاص حقيقي باشند)، عمده سرمايه شرکت را تشکيل مي دهد. به منظور تشويق اشخاصي که تخصص و حرفه اي دارند، اما سرمايه در اختيار ندارند، قانون تسهيلات بيشماري در نظر گرفته است که توسط دولت يا بانک ها به شرکت هاي تعاوني اعطاء مي شود.

2 . 4 : شرکتهاي دولتي . در ماده 4 قانون محاسبات عمومي کشور شرکت دولتي اين گونه تعريف شده است: «شرکت دولتي واحد سازماني مشخصي است که با اجازه قانوني به صورت شرکت ايجاد مي شود و يا به حکم قانون و يا دادگاه صالح ملي شده و يا مصادره شده و به عنوان شرکت دولتي شناخته شده باشد و بيش از 50 درصد سرمايه آن متعلق به دولت باشد. هر شرکت تجارتي که از طريق سرمايه گذاري شرکتهاي دولتي ايجاد شود، مادام که بيش از 50 درصد سهام آن متعلق به شرکتهاي دولتي است، شرکت دولتي تلقي مي شود.» بند ج ماده 1 قانون استخدام کشوري مصوب 1345 نيز تعريف مشابهي از شرکت دولتي ارايه داده است.

در همه شرکت هاي دنيا شرکتهايي وجود دارد که مبناي تاسيس آنها نفع عمومي است. در اين شرکت ها دولت گاه خود وارد شرکت مي شود و در آوردن سرمايه با اشخاص خصوصي سهيم مي گردد و گاه خود تنها آورنده سرمايه است و زماني به دليل مصادرع و ملي شدن شرکت، کنترل و مالکيت آن در اختيار دولت قرار مي گيرد. شرکتهاي دولتي مسائل خاص خود را دارند، به همين دليل ماده 300 قانون تجارت مقرر مي دارد: «شرکتهاي دولتي تابع قوانين تاسيس و اساسنامه هاي خود مي باشند و فقط نسبت به موضوعاتي که در قوانين و اساسنامه هاي آنها ذکر نشده باشد، تابع مقررات اين قانون مي شوند.»

3 . 4 : شرکتهاي خارجي . در بحث تابعيت شرکتها چگونگي تشخيص شرکتهاي ايراني را از شرکت هاي خارجي مورد بحث قرار داديم. به موجب ماده 3 قانون ثبت شرکتها مصوب 1310 : «از تاريخ اجراي اين قانون هر شرکت خارجي براي اين که بتواند بوسيله شعبه يا نماينده به امور تجاري يا صنعتي يا مالي در ايران مبادرت نمايد، بايد در مملکت اصلي خود شرکت قانوني شناخته شده و در اداره ثبت اسناد تهران به ثبت برسد. » پس، عدم هر يک از دو شرط ياد شده باعث مي شود که از ديد قانون ايران شرکت خارجي موجوديت نداشته باشد.

با وجود اصل 81 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران که مقرر مي دارد : «دادن امتياز تشکيل شرکتها و موسسات در امور تجارتي و صنعتي و کشاورزي و معادن و خدمات به خارجيان مطلقان ممنوع است». در تاريخ 21/8/1376 «ماده واحد قانون اجازه ثبت شعبه يا نمايندگي شرکت هاي خارجي» به تصويب رسيده که بر اساس آن : «شرکتهاي خارجي که در کشور محل ثبت خود شرکت قانوني شناخته مي شوند، مشروط به عمل متقابل از سوي کشور متبوع، مي توانند در زمينه هايي که توسط دولت جمهوري اسلامي ايران تعيين مي شود، در چهار چوب قوانين و مقررات کشور به ثبت شعبه يا نمايندگي خود اقدام کنند». آيين نامه اجرايي قانون ياد شده در تاريخ 11/1/1378 به تصويب رسيده است و در حال حاضر لازم الاجرا است.