مقاله بررسی انتقال عين مستأجر در حقوق ايران (در اجاره ابنيه)

مقاله بررسي انتقال عين مستأجر در حقوق ايران (در اجاره ابنيه) در 67 صفحه ورد قابل ويرايش

مقدمه:

مبحث اجاره اماكن مسكوني و همچنين اجاره و سرقفلي اماكن تجاري بحثي‌ست كه قدمت ديرينه دارد و در جاي خود با توجه به پيشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تكاليف جديد در هر دوره جزء مسائل بسيار مهم اجتماعي بوده كه به دليل اهميتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.

و امروز هم اينجانب به عنوان يك دانشجوي حقوقي موظفم اطلاعات كاملي در اين زمينه كه از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زيادي ذهنم را پر كرده بود، من جمله اينكه وضعيت سرقفلي و يا اجاره مسكن در صورت انتقال آنها توسط موجر و يا مستأجر به ديگري به چه صورت خواهد بود قطعاً براي رعايت هر چه بهتر نظم عمومي بايد در جامعه به اين مسائل توجه شود به دليل طرح چنين سؤالاتي در ذهنم بود كه رو به سوي نوشتن پروژه تحقيقاتي با اين عنوان آوردم.




فصل اول: انتقال عين مسكوني مستأجره

در عقد اجاره با وجود اينكه موجر منافع ملكش را به ديگري اجاره داده اما همچنان عين متعلق به خود اوست و در اين مورد هيچ خدشه‌اي وارد نمي‌شود و او صاحب اختيار عين ملك است و مي‌تواند آن را به هر نحوي چه به ارث يا به وقف يا به بيع انتقال دهد بدون اينكه خدشه‌اي به قرارداد اجاره وارد آيد و در اين مورد مستأجر نمي‌تواند دخالتي داشته باشد و به بهانه در اختيار داشتن منافع ملك مانع از انتقال شود و يا در حالت عكس آن:

قراردادي را كه موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و اين عقدي‌ست لازم و طرفين نمي توانند هر يك به دلايل شخصي و به طور جداگانه از زير بار آن شانه خالي كنند و همانطور كه در صفحات بعدي خواهيم خواند انتقال عين مستأجره هيچ خدشه‌اي در استفاده مستأجر از منافع عين تا پايان مدت قرارداد اجاره وارد نمي‌كند.


گفتار اول:

در باب اجاره:

به موجب ماده: 466 ق.م: «اجاره عقدي‌ست كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي‌شود، اجاره دهنده‌ را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره گويند.»

مادة 467 ق.م: مورد اجاره ممكن‌ست اشياء يا حيوان يا انسان باشد.

اجاره عقدي‌ست لازم و طرفين آن موجر (مالك) مستأجر (اجاره كننده) مي‌باشند. اجاره مي‌تواند در مورد اشياء باشد مانند اينكه وسيله‌اي را اجاره كنيم يا در مورد حيوان باشد و يا انسان، كه البته امروزه خود انسان را اجاره نمي‌كنند بلكه منفعتي كه از فكر كار و خدمت او بر‌مي‌آيد را اجاره مي‌كنند. در اين تحقيق در مورد اجارة ملك صحبت شده چه بصورت مسكوني و چه بصورت تجاري البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پيش زمينه‌اي براي تحقيق است چرا كه در اين تحقيق چگونگي انتقال عين مستأجره را بررسي مي‌كنيم كه يقيناً بايد اطلاعاتي در مورد عقد اجاره داشته باشيم تا بتوانيم به اين موضوع بپردازيم.


الف: خصوصيات قرارداد اجاره:

1- تعريف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اينست كه شخصي از مال يا حيوان يا خدمت ديگري منفعت ببرد و در مقابل اين منفعت مبلغي به عنوان كرايه يا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[1]

در قانون تعديل مال‌الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدي از اجاره تعريفي نشده است شايد به اين علت از تعريف آن صرف‌نظر گرديده كه اجاره از جمله اعمال حقوقي متداول بين مردم است و تقريباً همه با آن آشنايي دارند و مفهوم آن را درك مي‌كند و به احتمال زياد علت اين بوده است كه قانون مدني قبل از تصويب قوانين مربوط به روابط مالك و مستأجر عقد اجاره را تعريف كرده و لزومي براي تعريف مجدد آن احساس نشده است.

قانون مدني ايراني در ماده 466 اجاره را عقدي مي‌داند كه به موجب آن موجر خانه يا مغازه يا حيوان و يا اشياء ديگري را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد، تا از منافع آن‌ها استفاده كند، البته مستأجر بطور مجاني از مورد اجاره استفاده نمي‌كند بلكه در مقابل متعهد مي‌شود مالي را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولي كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره مي‌پردازد ممكن‌ست يكجا يا بطور ماهانه يا سالانه يا بيشتر باشد، اين مبلغ را مال‌الاجاره يا اجاره‌بها مي‌نامند.

اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر مي‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقي «عين مستأجره» ناميده مي‌شود حال كه معلوم شد اجاره قراردادي‌ست كه بين موجر و مستأجر منعقد مي‌گردد، بايد طرفين قرارداد واجد شرايط خاصي باشند تا بتوانند اين عقد را بوجود آورند. از جمله اين شرايط اينست كه موجر و مستأجر اهليت داشته باشند يعني عاقل و بالغ و رشيد باشند و اگر اين اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.

بنابراين اگر كسي عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبي را كه بيان مي‌كند از روي شعور و تصميم صحيح نيست نمي‌تواند موجر يا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گيرد آن عقد بوجود نمي‌آيد و اگر سند اجاره‌اي را مجنون در حال داشتن جنون امضاء كرده باشد آن سند اعتباري ندارد و اثري از نظر حقوقي بر آن بار نمي‌شود.

شخص نابالغ يعني صغير و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگيرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغير يا طفل يا نابالغ به كسي گفته مي‌شود كه به سن معيني كه سن بلوغ ناميده مي‌شود، نرسيده باشد كه اين سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمري و در پسر 15 سال تمام قمري‌ست.

اشخاص غير رشيد يعني كساني كه عقل مالي آنها بطور كامل رشد نكرده است اگر چه صغير نباشند نمي‌توانند بدون اجازة ولي يعني پدر و جد پدري يا قيم (در صورت نبودن پدر يا جد پدري) طرف عقد اجاره قرار بگيرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد كنند اين عقد درست نيست. يعني اگر پدر و جد پدري يا قيم با اين عقد موافق باشند و اجازه بدهند اين اجاره صحيح است. و اگر با آن مخالفت كنند اين عقد باطل خواهد بود.

2- پس از آنكه عقد اجاره بطور صحيح واقع شد مستأجر مالك منافع مورد اجاره مي‌شود. به عبارت ديگر همانطور كه موجر مالك عين مورد اجاره است، مستأجر مالك منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالك منافع مورد اجاره مي‌شود مي‌تواند در مدتي كه مورد اجاره در اجارة او هست آن را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره اول بين او و موجر شرط شده باشد كه حق ندارد آن را به ديگري اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشكلي نيست زيرا به راحتي مي‌تواند آن را به ديگري انتقال دهد.

وضع محل سكونت با محل كسب و تجارت يكسان نيست. در اجارة مسكن به ترتيبي كه بيان شد، چون مستأجر مالك منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، كه حق انتقال بغير ندارد مي‌تواند مورد اجاره را به ديگري واگذار كند و اجاره دهد ولي در مورد محل كسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد كه منفعت محل كسب را به ديگري انتقال دهد حق چنين اقدامي نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب مي‌شود.

3- در معوض بودن اجاره: اجاره عقدي‌ست معوض يعني موجر در برابر مال‌الاجاره معين، مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد. بنابراين مستأجر در مقابل منفعتي كه از مورد اجاره مي‌برد مالي يا پولي به موجر مي‌دهد يا تعهد مي‌كند كه در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال‌الاجاره معين نشود، عقد اجاره باطل است.

گفتار دوم:

در باب انتقال:

انتقال عين مستأجره توسط مالك آن صورت مي‎گيرد حال به بيع باشد و بخواهد آن را بفروشد و يا به ارث باشد يعني با فوت مالك به وراثش به ارث برسد و يا اينكه مالك آن را وقف كند.

در صورتيكه منفعت اين ملك در اجارة ديگري باشد تاثيري در انتقال آن نخواهد داشت و چون رابطه حقوقي بين مالك اول و مستأجر صورت گرفته اين رابطه همچنان ادامه مي يابد (البته در حالي كه آن را فروخته باشد و همچنين در حالت وقف اين رابطه با مالك اول است اما در صورت فوت مالك اول، ورثه بايد وظايف او را انجام دهند) و عقود اجاره و بيع هر دو صحيح مي‎باشد.

در صفحات بعدي توضيحات بيشتري در مورد انتقال خواهيم آورد.


الف) انتقال ارادي (قراردادي) عين مستأجره

انتقال ممكن است ارادي يا قهري باشد در مورد انتقال قهري بعداً صحبت خواهد شد و اما در مورد انتقال ارادي شخص مالك با اراده و خواست خود مي‎تواند عين مستأجره را به ثالث منتقل كند چه به بيع و چه به وقف. همانطور كه قبلا متذكر شديم در هيچكدام از اين موارد خللي در عقد اجاره وارد نمي‎شود و همچنين مشكلي براي عقد وقف يا بيع پيش نمي آيد. و همچنان طرف حساب مستأجر همان مالك سابق است نه مالك جديد و يا متولي وقف.

ب) انتقال قهري عين مستأجره:

در صورتيكه موجر فوت كند بصورت قهري وارثان وي مالك عين مستأجره مي‎شوند و در واقع مستأجر با وارثان روبروست و عقد اجاره همچنان باقي است اما در صورتيكه مستأجر فوت كند عقد اجاره به قوت خود باقي است زيرا عقد اجاره عقدي‌ست لازم و با فوت طرفين از بين نمي رود. در مورد مستأجر در صورتيكه شرط به مباشرت وي در استفاده از منفعت عين مستأجره شده باشد پس از فوت وي عقد باطل مي گردد.

اگر در عقد اجاره، لزوم مباشرت مستأجر، شرط شده باشد پس از فوت وي عقد باطل مي‎شود در صورتيكه براساس بند 3 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر بعد از فوت مستأجر، موجر نمي تواند به استناد اين شرط تخليه يد وراث وي را بخواهد ولي درخواست فسخ اجاره توسط وراث مستأجر در موردي كه فوت مستأجر شرط ايجاد فسخ معين شده باشد امكان دارد.

ممكن است استدلال شود[2] كه در بند 2 ماده 14 آمده است كه اگر عين مستأجره براي تجارت خود مستأجر، اجاره داده شود و مستأجر آن را به ديگري بدهد موجر مي‎تواند فسخ اجاره اصلي را بخواهد حال اين پرسش به ميان مي‎آيد كه چه تفاوتي بين مورديست كه موجر منافع را به ديگري منتقل مي سازد، و يا اينكه در اثر فوت او، منافع بطور قهري به بازماندگانش برسد، در هر دو مورد برخلاف آنچه طرفين خواسته اند اجاره به شخص ديگري غير از مستأجر منتقل شده است. پس اگر در خصوص انتقال ارادي، اجاره را بتوان فسخ كرد، منطق حكم مي‌كند كه در انتقال قهري نيز اين ترتيب رعايت شود و همين حكم منطقي در امكان تخصيص يافتن قانون مدني در مورد محل كسب ايجاد ترديد مي‌كند.

با وجود اين، چون امكان فسخ اجاره باعث مي‎شود كه حق سرقفلي مستأجر، بدون جهت و بي آنكه تقصيري كرده باشد، از بين برود، در حاليكه از روح قانون برمي آيد كه تنها در موارد تقصير مستأجر، قانونگذار به موجر حق داده است تا بدون پرداختن سرقفلي، تخلية مورد اجاره را درخواست كند، و نظر به اينكه در مورد محل سكني نيز، بند 1 از ماده 14، با اينكه در مقام بيان بوده است، تنها واگذاري ارادي را از موجبات فسخ اجاره شمرده است.

نظر نخست قوي تر است و رويه قضايي نيز متمايل به محدود كردن موارد فسخ به حالتهاي پيش بيني شده در ماده 14 است.»

ج) وضعيت اجاره بها:

1- تعيين ميزان اجاره بها:

از نظر اصول حقوقي در موارد اختلاف بايد ادعاي مستأجر را مقدم داشت، زيرا قدر متيقن از ميزان اجاره مقداري است كه او مي پذيرد و موجر كه ادعاي توافق در ميزان زيادتري را دارد بايد دليل بدهد. ولي قانون روابط موجر و مستأجر به اين ترتيب اكتفا نكرده و در ماده سوم مقرر داشته است. «در مواردي كه اجاره نامه تنظيم شده باشد،‌ ميزان اجاره‌بها همان است كه در اجاره نامه قيد شده و هرگاه اجاره نامه تنظيم نشده باشد، به ميزاني است كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده است و در صورتي كه ميزان آن معين نشود، با رعايت مقررات اين قانون، از طرف دادگاه ميزان اجاره بها به نرخ عادلة روز تعيين مي‎شود.» قانون تكميل و اجارة واحدهاي مسكوني نيز آئين نامه خاصي براي تعيين اجاره‌ها پيش بيني كرده كه به نظر مي رسد در اين گونه اجاره ها نيز قابل اجرا باشد. بطور خاص هرگاه ميزان اجاره بها احراز نشود اين قانون «اجرت المثل» را جانشين اجرت المسمي مي‌كند و بر اين مبنا مستأجر را مكلف به پرداختن اجاره مي سازد و گاه نيز آخرين اجارة رسمي موجر با مستأجرين سابق را به طور موقف ملاك قرار مي‎دهد.

2- تكليف مستأجر پيش از تعيين اجاره بوسيلة دادگاه:

در صورتيكه اجاره نامه اي بين طرفين تنظيم نشده باشد، مستأجر بايد اجاره را به ميزان اجرت المثل بپردازد. ولي اشكال در اين است كه، در بيشتر موارد، بين او و موجر اختلاف نظر پيدا مي‎شود مستأجر مي‌خواهد هرچه كمتر بپردازد و موجر مايل است تا جايي كه ممكن است مبلغ بيشتري بگيرد ناچار بايد دادگاه در اين باب تصميم بگيرد و از كارشناس ياري بخواهد. گرفتن اين تصميم نيز به زودي ميسر نمي‎شود و گاه گفتگوهاي دادرسي به درازا مي كشد. در اين مدت مستأجر بايد چه كند؟ هيچ معياري براي تعيين ميزان اجاره جز وجدان او وجود ندارد و ناگزير بايد بطور موقت گفته او را پذيرفت، هرچند كه از اين وضع سوء استفاده كند و پول ناچيزي را به عنوان اجرت المثل بپردازد.

«در صورتي كه اجاره نامه اي در بين نباشد (مستأجر ملزم است) اجاره بها را به ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتيكه ميزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك مشابه تشخيص مي‎دهد براي هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر يا نماينده قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف سازمان ثبت تعيين مي‎شود سپرده و قبض رسيد را، اگر اجاره نامه رسمي نباشد با تعيين محل اقامت موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت دارد»[3]

عيب مهم اين ترتيب در جايي ظاهر مي‎شود كه مستأجر مي كوشد ماهها دادرسي را به تأخير بياندازد تا مبلغ ناچيزي را كه گاه مسخره نيز جلوه مي كند، به صندوق دادگستري بپردازد و سرانجام نيز كه ملك را تخليه مي‌كند، موجر با اعسار او در پرداختن اجاره هاي عقب مانده روبرو شود. بطور معمول، نرخ سود در بازار بيش از صدي دوازده در سال است. و براي مستأجر بدحساب صرف مي‌كند كه از پول اجرت المثل با نرخ زيادتر استفاده كند و سرانجام نيز، اگر دادرسي به زيان او تمام شود همان دوازده درصد اضافه را بپردازد.[4]

بنابراين بهتر است در چنين مواردي دادگاه از دستور موقت استفاده كند و يا مشاوره كارشناس مبلغي را معين كند، تا پيش از تعيين تكليف نهايي اجاره، مستأجر موظف به تاديه آن شود.